Уведомления за 2025 год уже пришли, а заплатить нужно до 1 декабря. Объясняем, почему налог растёт, как проверить расчёт и когда можно платить меньше.
Налог на недвижимость за 2025 год нужно заплатить до 1 декабря 2026 года, и у многих сумма в уведомлении снова выше прошлогодней. Площадь та же, ремонта не было, а платёж вырос. Объясняем, откуда берётся рост, как за десять минут проверить расчёт налоговой и в каких случаях законно платить меньше.
Почему налог на недвижимость растёт, хотя квартира не изменилась
Налог на имущество физических лиц почти везде считается не от инвентаризационной, а от кадастровой стоимости. Это оценка, которую государство присваивает каждому объекту массово, по моделям и рыночным данным, без выезда к вам домой. Когда жильё в регионе дорожает, через какое-то время вслед за рынком подтягивается и кадастровая стоимость. А налог — это просто процент от неё.
Для расчёта за конкретный год берётся кадастровая стоимость на 1 января этого года. В уведомлении 2026 года вы платите за 2025-й, значит, база — оценка на 1 января 2025 года. Если её пересматривали позже, на прошлогодний налог это уже не повлияет: новая стоимость работает с того периода, в котором она изменилась.
Здания, квартиры, гаражи и машино-места в последний раз массово переоценивали в 2023 году. По закону о государственной кадастровой оценке очередной тур проходит через четыре года, так что следующая оценка объектов капитального строительства запланирована на 2027 год, а её результаты начнут применять уже в налогах за следующие периоды. Если рынок в вашем городе за эти годы заметно вырос, готовьтесь к новой ступеньке.
Ограничитель в 10 % и «догоняющий» рост
В Налоговом кодексе есть предохранитель: налог по одному объекту не может вырасти больше чем на 10 % по сравнению с прошлым годом. Если кадастровая стоимость подскочила сразу на треть, платёж всё равно поднимется не больше чем на десятую часть. Правило не действует для большей части коммерческих объектов из специального регионального перечня, но обычной квартиры, дома или гаража оно касается.
У ограничителя есть обратная сторона. Он не отменяет рост, а растягивает его во времени. Пока налог «по кадастру» выше, чем прошлогодний плюс 10 %, вы каждый год будете платить на десятую часть больше. Поэтому ситуация «стоимость не менялась, а налог вырос» — нормальная: вы просто догоняете оценку, которую присвоили ещё в 2023 году.
Пример. Налог по квартире за 2023 год составил 3 800 ₽, а по новой кадастровой стоимости должен быть 4 533 ₽. За следующий год придёт не 4 533 ₽, а 3 800 × 1,1 = 4 180 ₽. Ещё через год потолок был бы 4 180 × 1,1 = 4 598 ₽, это уже больше расчётных 4 533 ₽, поэтому заплатить придётся 4 533 ₽. Догнали — и рост остановился до следующей переоценки.
Ограничение в 10 % налоговая применяет сама, заявлений писать не нужно. Но оно работает только при сравнении с прошлым годом по тому же объекту. Если квартиру купили в 2025 году, сравнивать не с чем, и налог сразу посчитают по полной кадастровой стоимости.
Ставку выбирает не федеральный центр, а ваш муниципалитет
Базовая ставка для жилья, гаражей и машино-мест — 0,1 % от кадастровой стоимости. Это потолок по умолчанию, но местные власти вправе снизить его вплоть до нуля или поднять, максимум в три раза, то есть до 0,3 %. Многие крупные города делают ставку ступенчатой: квартира подешевле облагается по минимуму, а с ростом стоимости процент повышается. Для прочих объектов, например нежилого помещения или хозяйственного здания, которое не попало в льготные категории, базовая ставка — 0,5 %.
Поэтому соседи по лестничной клетке с одинаковыми квартирами платят одинаково, а родственники с похожими квартирами в разных городах могут платить в полтора-два раза разные суммы. Ставку для своего адреса проверьте в справочном сервисе налоговой «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам» или в тексте решения вашего муниципалитета. Ошибка в ставке в уведомлении — редкость, но она бывает, особенно после объединения муниципальных образований.
Как проверить расчёт налога в уведомлении за 2025 год
Уведомление выглядит как таблица, где у каждого объекта есть строка: кадастровый номер, налоговая база, доля в праве, количество месяцев владения, ставка, льгота и итог. Пугаться не нужно: за всем этим стоит одна формула. Из кадастровой стоимости вычитают стоимость «бесплатных» метров, остаток умножают на ставку, на вашу долю и на долю года, в течение которой вы владели объектом. Если сработал ограничитель в 10 %, это тоже будет отражено в расчёте.
Вычет: часть площади не облагается
Каждому собственнику кодекс бесплатно «прощает» часть площади. Для квартиры или части квартиры — 20 квадратных метров, для комнаты — 10, для жилого дома — 50. Вычет даётся не деньгами, а уменьшением базы: из кадастровой стоимости убирают стоимость этих метров. Если у семьи трое и больше несовершеннолетних детей, вычет увеличивается: плюс 5 квадратных метров на каждого ребёнка по квартире или комнате и плюс 7 — по дому.
Возьмём квартиру 54 квадратных метра с кадастровой стоимостью 7 200 000 ₽. Облагается 54 − 20 = 34 метра. База: 7 200 000 × 34 / 54 = 4 533 333 ₽. При ставке 0,1 % налог составит около 4 533 ₽ в год. Именно эту цифру вы и должны увидеть в уведомлении, если владели квартирой целиком весь год и ставка в вашем городе базовая.
Месяцы владения и доли
Если квартиру купили или продали в течение года, налог считается не за весь год, а за полные месяцы владения. Правило 15-го числа: если право собственности зарегистрировано до 15-го числа включительно, месяц засчитывается, после 15-го — нет. При продаже наоборот: если право прекратилось после 15-го, месяц считается, до 15-го включительно — не считается.
Купили ту самую квартиру 20 марта 2025 года — март не засчитают, владение начнётся с апреля, это 9 месяцев. Налог: 4 533 × 9 / 12 ≈ 3 400 ₽. Продали 10 августа — август не считается, владение с января по июль, 7 месяцев: 4 533 × 7 / 12 ≈ 2 644 ₽. Обратите внимание: важна дата регистрации в реестре, а не дата подписания договора или передачи ключей.
С долями проще. Если квартира в общей долевой собственности супругов пополам, каждый получит своё уведомление на половину суммы — около 2 267 ₽ в нашем примере. Если собственность совместная, без выделения долей, налог тоже делят поровну между владельцами. За долю несовершеннолетнего ребёнка уведомление приходит на ребёнка, а платят родители — это нормальная практика, а не ошибка системы.
| Ситуация (пример) | Облагаемая площадь | Налоговая база | Налог при 0,1 % |
|---|---|---|---|
| Квартира 54 м², 7 200 000 ₽, весь год | 34 м² | 4 533 333 ₽ | ≈ 4 533 ₽ |
| Та же квартира, куплена 20 марта | 34 м² | 4 533 333 ₽ × 9/12 | ≈ 3 400 ₽ |
| Та же квартира, 1/2 доли | 34 м² | 4 533 333 ₽ × 1/2 | ≈ 2 267 ₽ |
| Квартира 72 м², 9 000 000 ₽, без детей | 52 м² | 6 500 000 ₽ | 6 500 ₽ |
| Та же квартира, трое детей | 37 м² | 4 625 000 ₽ | 4 625 ₽ |
| Дом 140 м², 8 500 000 ₽ | 90 м² | ≈ 5 464 286 ₽ | ≈ 5 464 ₽ |
Самая частая ошибка, которую находят при такой проверке, — не арифметика, а исходные данные. В уведомлении стоит чужая площадь, объект, который вы давно продали, или не учтены дети. Арифметику налоговая считает автоматически, а вот данные в неё приходят из реестра недвижимости и от других ведомств, и сбой в цепочке вполне возможен.
Льготы по налогу на имущество, о которых налоговая может не знать
Помимо вычета в метрах, есть полноценная льгота — освобождение от налога. Её получают пенсионеры, люди предпенсионного возраста, инвалиды I и II групп и инвалиды с детства, ветераны боевых действий, участники и ветераны ряда военных операций и другие категории из статьи 407 Налогового кодекса. Местные власти могут добавить свои категории, например многодетные семьи или опекуны.
Льгота работает по принципу «один объект каждого вида». Одна квартира или комната, один жилой дом, один гараж или машино-место, одна хозяйственная постройка площадью до 50 квадратных метров на садовом участке, одна мастерская или студия. Пенсионер с квартирой, дачным домом и гаражом не платит ни за что. Пенсионер с двумя квартирами платит за одну из них. Если объект стоит дороже 300 млн ₽, льгота не применяется.
Какой объект освободят, если их два
Если у льготника два объекта одного вида, а он не сообщил, какой хочет освободить, налоговая сама выберет тот, налог по которому больше. Это выгодно, но не всегда совпадает с планами человека. Например, одну из квартир собираются продать или подарить, и человек предпочёл бы, чтобы льгота стояла на другой. Сообщить о выборе можно уведомлением в налоговую до 31 декабря года, за который применяется льгота.
Пример. У пенсионерки две квартиры: налог по первой — 3 200 ₽, по второй — 1 900 ₽. Без её заявления льгота встанет на первую, и платить придётся 1 900 ₽. Это оптимальный вариант, менять ничего не нужно. Но если она сдаёт первую квартиру и хочет переоформить её на сына, проще сразу проверить, как льгота поведёт себя после сделки.
Когда льготу нужно заявить самому
Пенсионерам по старости налоговая обычно предоставляет льготу без заявления: сведения о пенсии ей передаёт Социальный фонд. Но обмен данными работает не для всех. Пенсия по линии силовых ведомств, инвалидность, подтверждённая давно, статус ветерана, региональные льготы для многодетных — во всех этих случаях бывает, что налоговая просто не знает о праве человека. Если в уведомлении в графе льготы пусто, а вы в одной из категорий, подайте заявление о предоставлении льготы через личный кабинет налогоплательщика, на Госуслугах или в МФЦ.
Льготу можно заявить и задним числом. Если вы имели на неё право несколько лет, но не пользовались, налоговая пересчитает налог, правда не больше чем за три предшествующих года. Переплата вернётся на единый налоговый счёт, откуда её можно забрать на карту или оставить на будущие платежи.
Кадастровая стоимость завышена: исправить ошибку или оспорить
Иногда проблема не в расчёте, а в самой базе. Кадастровую стоимость считают массово, и для отдельных объектов она может оказаться заметно выше рынка: старый дом без ремонта оценили как новостройку, квартиру первого этажа у трассы — как видовую на последнем, в характеристиках дома ошибка в годе постройки или материале стен. Тут есть два разных пути, и путать их не стоит.
Путь первый: исправление ошибки
Если в характеристиках объекта неверные данные или оценщик явно применил не ту модель, подаётся заявление об исправлении ошибок в региональное бюджетное учреждение, которое проводит кадастровую оценку. Это бесплатно, отчёт оценщика не нужен, рассматривают такие заявления 30 календарных дней. Узнать, какие данные использовались в расчёте, можно из выписки о кадастровой стоимости и из отчёта об оценке, который опубликован в фонде данных государственной кадастровой оценки.
Хорошая новость: если ошибку признали и стоимость снизилась, она применяется с того момента, с которого действовала ошибочная. Налоговая получит обновлённые сведения и пересчитает налог за прошлые периоды, в пределах тех же трёх лет.
Путь второй: установление рыночной стоимости
Если ошибок в данных нет, а стоимость просто выше рынка, можно попросить установить кадастровую стоимость в размере рыночной. Для этого нужен отчёт независимого оценщика. Заявление с отчётом подают в то же бюджетное учреждение, срок рассмотрения — тоже 30 календарных дней, а отказ можно обжаловать в суде. С какого периода новая стоимость начнёт работать для налога, зависит от даты подачи и правил вашего региона, поэтому уточните это заранее, до того как платить оценщику.
Вот здесь и нужен трезвый расчёт. Отчёт оценщика для квартиры стоит, как правило, от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей в зависимости от города, а сам налог на жильё при ставке 0,1 % невелик.
| Пример | Налог по кадастру | Налог по рынку | Экономия в год | Стоит ли оспаривать |
|---|---|---|---|---|
| Квартира 60 м², кадастр 12 000 000 ₽, рынок 9 000 000 ₽, ставка 0,1 % | 8 000 ₽ | 6 000 ₽ | 2 000 ₽ | Сомнительно: оценка окупится через несколько лет, а в 2027 году пройдёт новая кадастровая оценка |
| Нежилое помещение, кадастр 6 000 000 ₽, рынок 4 000 000 ₽, ставка 0,5 % | 30 000 ₽ | 20 000 ₽ | 10 000 ₽ | Да: расходы на оценку отбиваются за год-два |
Вывод из таблицы простой. Для обычной квартиры оспаривание рыночной стоимости ради налога редко имеет смысл, если разница не огромная. Другое дело — когда кадастровая стоимость используется не только для налога: например, от неё зависит налог при продаже квартиры, которой вы владели меньше минимального срока. Там завышенная оценка, наоборот, может играть вам на руку, а заниженная — вредить. Прежде чем что-то оспаривать, посчитайте, где и как ещё используется эта цифра в вашей ситуации.
Оспаривание стоимости не отменяет обязанности заплатить налог в срок. Пока решения нет, налог по текущей стоимости надо внести до 1 декабря. Если стоимость потом снизят и налог пересчитают, переплату вернут, а вот пени за просрочку при неуплате никто не спишет.
Налоговое уведомление не пришло или в нём ошибка
Налоговая рассылает уведомления не позднее чем за 30 дней до срока уплаты. У кого есть личный кабинет налогоплательщика, тот получает документ только туда, бумажного письма не будет. Можно также получать уведомления через Госуслуги или попросить налоговую присылать их на бумаге — для этого подаётся отдельное заявление. Если к ноябрю уведомления нет ни в одном канале, причин может быть несколько.
Первая и самая безобидная: общая сумма налогов меньше 300 ₽. В этом случае уведомление просто не направляют, сумма накапливается и придёт позже. Вторая: у вас есть налоговая льгота, которая полностью покрывает налог. Третья, неприятная: налоговая не знает о вашей недвижимости или не может связать объект с вами. Например, право зарегистрировано по старому паспорту, или в реестре нет сведений о владельце из-за давней сделки.
Обязанность сообщить о себе
Если уведомление ни разу не приходило, а объект у вас есть, закон требует сообщить налоговой о нём самому — до 31 декабря года, следующего за годом приобретения. Делается это бесплатно, через личный кабинет, МФЦ или по почте, с копией документа о праве собственности. Если не сообщить, а налоговая потом найдёт объект, грозит штраф 20 % от неуплаченной суммы налога по этому объекту.
Логика у правила понятная: незнание не освобождает. На практике ситуация чаще всего возникает с наследством, долей, полученной в детстве, и старыми гаражами, которые оформили по «дачной амнистии» и забыли. Кстати, если от родителей вместе с квартирой достались и налоговые долги, наследники отвечают по ним в пределах стоимости полученного имущества — так же, как по долгам умершего перед банками.
Если в уведомлении ошибка
Неверная площадь, проданный объект, неучтённая льгота, двойная строка — всё это исправляется через обращение по налоговому уведомлению. В личном кабинете такая форма есть прямо рядом с документом. Налоговая проверит данные, при необходимости запросит Росреестр, пришлёт новое уведомление. Рассмотрение занимает обычно до месяца, иногда дольше.
Если до 1 декабря ответа нет, практичнее заплатить ту часть суммы, с которой вы согласны, а спорную оставить до решения. Если налоговая признает свою ошибку, пересчёт будет без пеней. Если не признает, а вы ничего не заплатили, пени пойдут на всю сумму.
Сезон уведомлений — сезон «налоговых» мошенников. Звонок «из ФНС» с требованием срочно погасить долг по ссылке или назвать код из СМС — это обман. Налоговая не звонит с такими просьбами. Свою задолженность смотрите только в личном кабинете или на Госуслугах, которые открываете сами, а не по ссылке из сообщения. Как устроены похожие схемы и чем они заканчиваются, мы подробно описали в статье о коде *#62# и «прослушке телефона».
Как и когда платить: единый налоговый платёж и пени
Срок уплаты налога на имущество за 2025 год — не позднее 1 декабря 2026 года. В уведомление, кроме налога на квартиру или дом, могут попасть земельный и транспортный налоги, срок у них тот же. Платить можно в любой момент до этой даты: по кнопке в личном кабинете, на Госуслугах, в приложении банка по индексу документа или QR-коду.
С 2023 года все налоги физических лиц перечисляются как единый налоговый платёж. Вы не платите отдельно за квартиру и отдельно за гараж — деньги поступают на единый налоговый счёт, а налоговая сама распределяет их по обязательствам в установленном порядке. Это удобно, но у механизма есть особенность: если на счёте есть долг, любое поступление сначала идёт на его погашение. В том числе возврат НДФЛ по налоговому вычету — он не придёт на карту, пока не закрыта недоимка.
Сколько стоит просрочка
Пени начисляются со 2 декабря за каждый день просрочки в размере 1/300 ключевой ставки Банка России от суммы долга. Цифры для примера: недоимка 6 000 ₽, ключевая ставка условно 16 %. За 30 дней набежит 6 000 × 0,16 / 300 × 30 = 96 ₽, за 60 дней — 192 ₽. Это немного, но пени — лишь начало.
Дальше налоговая выставит требование об уплате, потом может обратиться в суд за судебным приказом, а после — передать его приставам. Те вправе арестовать счёт и списать деньги с зарплатной карты, сопровождая это исполнительским сбором. Кроме того, долг по налогам виден банкам при проверке заёмщика и может стать поводом для отказа. Ради экономии сотни рублей рисковать арестом карты незачем.
Платить ли налог кредитной картой
Некоторые банки предлагают оплатить налоги с кредитки или в рассрочку. Звучит заманчиво, но прежде чем так делать, проверьте тарифы. Оплата налогов у ряда банков не попадает под льготный период или не даёт кэшбэк, а за «рассрочку» может взиматься комиссия, которая по сути является процентом. Если денег до 1 декабря не хватает, честнее посчитать, во что обойдётся короткий долг, и сравнить с пенями. В нашем примере просрочка на месяц стоит 96 ₽, а кредит той же суммы на месяц при ставке, скажем, 30 % годовых обошёлся бы примерно в 150 ₽. Условия карт и льготные периоды удобнее сравнивать в разделе кредитных карт.
Обратная ситуация: деньги на налоги есть, и их много. Если вы платите, например, 40–50 тысяч рублей в год за несколько объектов, нет смысла переводить их на налоговый счёт в июне. До ноября сумма может полежать на накопительном счёте или коротком вкладе и принести проценты, которые частично покроют сам налог. Главное — не забыть снять её вовремя: досрочное закрытие вклада обычно обнуляет проценты, поэтому срок подбирайте с запасом до 1 декабря.
Что сделать до 1 декабря: пошаговый план
- Откройте личный кабинет налогоплательщика или раздел налогов на Госуслугах и найдите уведомление за 2025 год. Если его нет, проверьте раздел «Сообщения» и удостоверьтесь, что вы не получаете уведомления только на бумаге.
- Сверьте список объектов: всё ли ваше, нет ли проданного, учтены ли новые покупки. Сравните даты регистрации права с количеством месяцев в уведомлении.
- Проверьте площадь и вычет: 20 квадратных метров для квартиры, 10 — для комнаты, 50 — для дома, плюс метры за детей, если их трое и больше.
- Посмотрите ставку своего муниципалитета в справочном сервисе налоговой и сравните со ставкой в уведомлении.
- Если вы пенсионер, предпенсионер, инвалид, ветеран или многодетный родитель, убедитесь, что льгота стоит. Если нет — подайте заявление и не забудьте указать, на какой объект её применить, если объектов одного вида несколько.
- Закажите выписку о кадастровой стоимости и сравните её с рынком. Явная ошибка в характеристиках — повод для бесплатного заявления об исправлении.
- При ошибке в уведомлении отправьте обращение по уведомлению через кабинет и заплатите неоспариваемую часть.
- Оплатите налог единым налоговым платежом до 1 декабря, лучше за несколько дней: платёж через банк может дойти на следующий рабочий день.
- Проверьте сальдо единого налогового счёта через неделю: оно должно быть нулевым или положительным.
Весь план занимает час времени, если документы под рукой. Самое трудоёмкое здесь — заявление об ошибке, но и оно делается онлайн, без визита в инспекцию.
Частые вопросы
Почему налог на квартиру вырос, если кадастровая стоимость не менялась?
Скорее всего, работает ограничитель в 10 %. Если после оценки 2023 года кадастровая стоимость выросла, налог стал расти не сразу на всю сумму, а ступеньками по 10 % в год. Пока «догоняющий» рост не закончился, платёж будет увеличиваться, даже если стоимость стоит на месте. Ещё одна возможная причина — муниципалитет поднял ставку.
Нужно ли платить налог на квартиру, купленную в ипотеку?
Да. Собственником квартиры являетесь вы, а не банк, обременение в виде залога ничего не меняет. Налог считается с месяца регистрации права, и ограничитель в 10 % в первый год не действует. Если вы только планируете покупку, заложите налог в ежемесячный бюджет вместе с платежом, который удобно прикинуть в калькуляторе ипотеки.
Что будет, если не заплатить до 1 декабря?
Со 2 декабря начнут капать пени — 1/300 ключевой ставки в день от суммы долга. Затем придёт требование об уплате, а при долгой неуплате налоговая обратится в суд, и долг взыщут через приставов, вплоть до ареста счёта. Чем раньше погасите, тем меньше последствий.
Квартира в новостройке ещё не оформлена в собственность — платить налог?
Нет. Пока у вас договор долевого участия и акт приёма-передачи, но право собственности не зарегистрировано, объекта налогообложения у вас нет. Налог начнут считать с месяца регистрации права по правилу 15-го числа. Затягивать регистрацию ради экономии на налоге не стоит: без неё не получить налоговый вычет на покупку и не распорядиться квартирой.
Пенсионер не платит налог ни за что?
Не совсем. Льгота освобождает только по одному объекту каждого вида: одна квартира, один дом, один гараж и так далее. За вторую квартиру или второй гараж налог придётся платить. Если же объект стоит дороже 300 млн ₽, льгота не действует вообще.
Можно ли вернуть налог, если стоимость снизят задним числом?
Можно, если стоимость изменилась из-за исправления ошибки: тогда налоговая пересчитает налог за прошлые годы, но не больше чем за три предшествующих. Переплата вернётся на единый налоговый счёт, откуда её можно вывести на карту по заявлению.
Полезно по теме
- Калькулятор ипотеки — посчитать платёж и прикинуть, сколько с налогом обойдётся владение квартирой.
- Калькулятор вкладов — проверить, сколько принесут деньги, отложенные на налоги, до декабря.
- Семейная ипотека с 1 октября 2026 — новые ставки и лимиты для семей с детьми.
- Налог на вклады с 2027 года — как изменится НДФЛ с процентов и кому придёт доплата.
- Долги по наследству — что переходит к наследникам вместе с квартирой.